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印力集团丁力业:中国商业地产“阿甘” 埋头追梦12年

发布时间 :2015-04-17



  编者按:过去的十年,是中国商业地产野蛮生长的十年,是中国商业地产从粗放式向精细化,从销售型向持有型,从单纯购物到体验休闲,从重开发到重经营,从被动到主动的十年。在这新旧十年交替之际,赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”,对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈,讲述对中国商业地产十年变迁的感悟,梳理行业发展脉络,分享行业发展经验。

  本期采访嘉宾是印力集团(原深国投商置)董事长、首席执行官丁力业,详谈印力集团项目收购、品牌体系扩张、资本化战略等背后的发展思路,并对中国商业地产行业未来展望,其提出的很多宝贵观点和经验,值得行业共享与借鉴。

  



  温商学霸,隐藏大智慧

  一如既往地Run!Run!Run!阿甘不聪明,却倔强与坚韧,从未刻意去追求过什么,却得到了很多,这是阿甘精神,代表着一种执着与专注的力量。同样,中国商业地产界也有这么一家企业,已经在这条道路上跑了12年,它的名字叫——印力。

  地产大佬或多或少拥有这样的特质——望之俨然,即之也温,听其言也厉。这是儒学中讲的“君子三变”,喜欢儒学的丁力业也是如此,看上去很严厉,交流中很亲切温和,而听其讲话,每每讲到点上,又让人感受到力量。

  丁力业曾被媒体称为“温商学霸”,1989年研究生毕业后来到深圳建筑设计院,参与到“地王大厦”的项目,后来进入地产行业,一干就是二十多年。

  按照惯例,丁力业都会准时来到公司,每天的邮件及文件审批从不过夜,保持严谨高效的工作态度。他是印力集团(原深国投商置)的创始人之一,作为印力集团这家商业地产投资、开发及运营公司的掌舵人,丁力业却低调内敛,常常开玩笑称自己“傻”。而其追随多年的员工则告诉记者,“他往往能看到旁人所未见之机会,敢做旁人所未想之事情,是有大智慧的人。”

  2009年,印力集团的前身“深国投商置”,在杭州余杭区天目山路和五常大道交汇处西南角拍下一幅地。四年后,一座集湿地旅游的生态型购物中心,在这片土地上开业迎客, 这个21万平方米的项目就是 西溪印象城。

  “很多人都问我,你怎么这么聪明,当时在那里选了一块地?我说,不是因为我聪明,而是因为我傻”,丁力业回忆到:“当时那块地还是一块农田,别人不敢要,我就想去考察看看。”这是丁力业“化腐朽为神奇”的一次佳作。

  并购与开发,两条腿走路

  翻阅印力集团的历史,从最早的合作伙伴沃尔玛、凯德、美国西蒙、摩根士丹利,到华润零售地产基金等,再到2013年,引入全球最大的私募股权基金黒石和工银国际作为战略投资者,印力集团可以说是中国地产界国际化程度最高的企业。

  2013年,印力集团成立十周年,在国内不断的沉淀之余,其旗下的资本管理公司在香港注册成立。2014年,印力联合黒石一口气并购9大商业项目,投入金额超60亿元,9大项目总建面近80万方,一时震惊业内外。

  “企业要快速发展,并购是一个很好的方式。以前,我们是自主开发和经营,速度不是很快,而我们通过持续不断的兼并,可以扩大规模和提高速度。“

  继而,丁力业告诉记者,去年印力只是完成一单大的并购,将来还会有大量项目并购出现。

  对于这样的商业项目大并购,在国内实属罕见。很多公司在自身能力还没有足够强大的时候,一旦在并购上没有把握好节奏、没有整合好,就会像丁力业说的“会死得很快”。

  “我们十多年来就是埋头做了一件事——做商业地产的购物中心,特别强调自身的运营管理能力,多年的经验积累和商业资源让我们敢于进行项目收购,把别人的项目拿过来管一管。我们有信心通过努力提升这些项目的资产质量,提升公司的资产规模和发展潜力。“他直言,如果没有这个能力,谁也不敢去并购!

  从2013年的9大项目位置来看,分布在天津、武汉、南宁等城市,丁力业认为,“目前我们收购重点在一些一线及省会城市,因为这些城市的商业消费需求空间很大,优质的购物中心普遍受到老百姓欢迎,印力会通过在这些城市里面深耕细作,有质量的扩大规模。”

  印象的力量,不仅是改名

  今年2月6日,印力集团在东莞松山湖召开的品牌战略发布会,宣布其将进行品牌升级,其一直被人熟悉的“深国投商置”改名为“印力集团”。这是一次华丽的升级。

  “印就是印信,就是一种公正力、公信力,同样意味着对利益相关方的承诺和兑现,也表示我们公司12年来的印迹;力是表示我们的能力,实力、活力和创新力,此外,印与我们主打的印象城系列产品互相呼应,所以就叫印力。”丁力业解释企业名字的内涵。

  据了解,为了从公司战略角度对已有的品牌战略进行深入梳理,印力集团专门聘请一家国际知名的品牌咨询机构,经过分析比较、调研考察、专家访谈,并与第三方公司一同参与多个城市的消费市场调查,为此还召开了数十次内部工作坊会议,取名过程差不多有100多天,可见其重视程度。

  “表面上看是一个品牌的更名,实际上是集团整个理念的梳理。十几年的发展过程中,印象城的影响力较大,但是公司的品牌影响力没有跟产品很好结合。这两年,公司自身也发生了一些调整和变化,提出一个新的品牌理念、新的使命及愿景,是非常关键。我们想通过公司品牌的更新,展现出一个专注于商业地产的专业投资运营商的新印象。”

  原本深国投商置的产品线包括印象城、新一城和深国投广场,在重新梳理产品品牌后,印力集团保留了原有的印象城,并打造印象系列项目品牌体系,推出了印象汇、印象里、印力中心。

  “三个产品的内涵有所不同,印象城走中高档路线,会是区域性的购物中心,商圈覆盖半径大约在5-10公里; 印象汇的目标群体是社区老百姓,打造社区型时尚购物中心,项目商圈覆盖半径 大约是3-5公里;印象里是一步式的购物中心,主要是为了满足老百姓日常的生活必需品,商圈半径在1-3公里;而印力中心则是大型城市综合体。目前,所有项目的更名换标工作已经陆续启动,我们希望能尽快完成。“

  与资本市场对接,可以说是印力集团最聪明之处,在国内各大标杆房企大喊地产金融化、走轻资产模式时,早在2004年,深国投商置就和凯德、美国西蒙、摩根士丹利分别成立合资公司,首创了“金融+开发+商业“的模式,率先发行总额逾10亿人民币的商业地产信托产品。并且在2010年,深国投商置发行和募集了华润零售地产发展基金,打通了国内商业地产全产业价值链体系。

  对接资本市场,印力驾轻就熟。而在品牌战略发布会上,印力集团表示未来企业将走资本化道路,开启新的资本市场发展渠道。

  “商业地产最重要的一个环节就是打通资本市场,行业特性注定企业必然是重资产型,不与资本市场打通,可持续性发展将会有很大的挑战。发行基金、REITs或IPO都是实施资本化模式的重要手段,我们会积极的策划、努力去做。 “

  全商业地产价值链,三轮驱动

  开发、商业、资本,三个轮子一起驱动,是印力模式的独特之处。“我们基本上形成了全价值链,在做开发的时候,想到更多的是如何进行经营管理,在做经营管理的时候,更多想到的是资本市场上对这种资产是什么样的态度。所以,我们做资产管理的人员,既懂投资,又懂经营管理,知道上游、下游客户的需求,这三个轮子就形成同步运转。”

  丁力业坦言:“我们运气比较好,因为一开始就和凯德、美国西蒙等合作,一直在思考他们为什么能够做成功,中国的商业地产到底怎样做比较合适。当然,我们也走过很多的弯路,现在我们的模式是非常适合中国商业地产发展。“

  对于投资者来来往往,印力集团的基因是什么?丁力业笑而谈道:“SCPG是做购物中心的专家团队。跟这么多知名公司合作,学习他们的长处,来提高自己,把我们的商业地产做好。跟凯德、西蒙、摩根士丹利、华润等,我们都是抱着这样一种心态去工作。因为大家有共同的信念,所以能够走在一起,不管合作伙伴怎么变,我们的信念都没有变。

  从2003年成立以后,印力集团一直专注于中国商业地产的购物中心。“每一个合作伙伴都有它的特点和优势,但是不同阶段是需要不同的合作伙伴,我们正好在不同的阶段,找到不同的合作伙伴,我觉得这个节奏总体来说踩得比较准。“

  敬畏市场 埋头苦干

  2004年至2014年,是中国地产蓬勃发展的黄金十年,而其中的住宅开发商,纷纷在粗放式的暴利时代大举捞金,而印力却一直在商业地产领域深耕。

  “刚开始的时候,很多人说我做商业地产是个傻子,不去赚快钱,而去做重资产,辛辛苦苦去经营。按照他们的说法,有这个能力,有这个钱,早就不知道赚了多少倍。

  后来他们说,你完全可以以项目的名气去圈一块很大的地,然后把地拿过来卖掉,可以什么不干,又赚了钱。“

  丁力业告诉记者,“我觉得他们都非常聪明,但是从今天来看,很多以这种心态来做经营的人,他们现在面临的挑战就会非常大,而我们还能够比较好的存活下去。“

  “真正做商业地产商,一定要有一种敬畏感。“他由衷地感叹,从选址开始,必须完全是按照客户和市场的需求,而不是按照住宅的需求,很多开发商的心本就不在商业,造成了今天出现这么多无效的供给,很可惜,这是资源的浪费。“

  对于中国商业地产的明天,这位身经百战的“将军”,看得比较乐观。“未来中国商业地产有很多的挑战,比如网购、同质化、新区发展、政府规划等,然而,即使有这些竞争,我也不会太担心。我最担心的是能不能把购物中心做成让顾客喜欢来的一个地方,只要我们做到这一条,旁边有再多的竞争也不怕。

  我们坚信,按照目前中国经济的发展步伐,消费市场一定会越来越扩大,老百姓的生活水平会越来越高,中国城镇化道路会越走越好。商业地产一定有非常好的发展环境。

  我们把所有的精力专注在一个领域里面,就是商业地产的购物中心。哪怕今天中国的融资成本比较贵,中国的消费水平还不是那么高,我们都可以走得通。如果我们的融资成本,金融机构和实体经济再支持一些,我们的老百姓生活再好一些,个人的消费水平跟美国再接近一些,可能我们的路会走得更快更好。“

  学习型的公司,把老师请过来

  当赢商网记者问丁力业,如何定义“成功“这两个字时。他很谦虚地说,自己尚未成功,也从来没有往这方面想过。

  “我对自己要求就是,能干一份自己喜欢的事情,看到新项目开业时,那么多老百姓在这里,他们都很开心,这是让人真正感到喜悦的一件事情。“

  他认为,印力是一家学习型的公司。“因为我们不懂,比较笨,所以必须加强学习,跟这么多外资合作,把老师请过来。我觉得所有的东西都会改变,环境会变化,个人的经历会变化,但是唯一不变的是,你必须要坚持不懈的学习。今天的成功不代表明天的成功,明天的成功也不代表将来的成功,想成功就必须要永远在进步,才能跟得上。“

  谈话的最后,丁力业跟记者说起,在平常工作以外,最喜欢和别人交流。“有时候打打球,但注意力基本上专注在工作上,工作之余喜欢和同事一起聊天,不会喝酒,但是偶尔会喝一点。“这时,他发出了爽朗的笑声。

  他说,“做人可以儒雅一点,坚守中国人根子里的传统文化,如仁、义、礼、智、信,做人是这样,做商业地产也是这样。“

  这是中国商业地产“阿甘”,埋头追梦12年的故事。(赢商网记者 林春辉)